銀行の住宅ローン審査ではどんなことが審査されるのですか？

回答：住宅ローンの審査は様々な面を総合的に評価します

住宅ローンの審査というものは「物件の担保的価値」と「返済者（契約者）の返済能力・返済資質」を考慮して行われます。

 

物件の担保的価値

通常、住宅ローンは物件に「抵当権」を銀行が設定し、万が一の場合には物件を競売にかけて資金を回収することができるようになっています。2000万円の住宅ローンで物件の価値（担保上の価値）が3000万円あれば貸す方は安心できますが、1000万円の価値しかなければ、万が一返済が行き詰った時に貸したお金を回収できる可能性が大きく低下してしまいます。

そのため、銀行はローンの総額に対する担保の価値を評価します。

物件自体は「売りやすさ」がやはり考慮されます。注文住宅等で特殊な建物にした場合、金額は高くても売りづらいような場合はマイナスです。また、頭金をいくら入れることができるか？ということも評価の対象になります。頭金が多ければその分、物件価値に対するローン総額が小さくなるためです。

ちなみに、頭金ゼロでもOKの住宅ローンなどもありますが、これは将来の返済の安全を考えると少し怖いところがあります。

 

契約者の返済能力や返済資質

契約者の返済能力や資質も大きく評価されます。

・年収やその収入の安定性
・勤続年数
・収入に対するローン返済額の割合（返済比率）
・過去のローンやクレジットの利用履歴・返済状況
・年齢
・他社でのローン・借金状況

などが評価されます。特に仕事の安定性は年収の金額よりも重要とされます。そういった意味で公務員や大企業の正社員などは高く評価されやすい傾向があります。一方で年収が高くても小さい会社の社長や転職回数の多い人などは低く評価されることがあります。

項目としてすべて解説すると非常に長くなりますので「住宅ローンの審査ガイド」などの専門サイトをご活用ください。

 

 

 

銀行は物件審査よりも「返済能力・資質」を審査で重視します。

まず最初に、質問者様のなかでの公庫融資についてですが、住宅金融公庫はすでに解体されており、旧公庫融資は既に新規の受付を行っておりません。
現在は、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」という住宅ローンがこれに変わるものとなっています。

さて、銀行の住宅ローン融資の審査ですが、基本的には物件としての担保価値があるかどうかが1点です。そしてもう一点が契約者の返済能力や資質です。

具体的には、年収、職業の安定性、年齢、勤務先の規模・健全性、返済比率などが代表的です。

もう一つの質問ですがフラット35と、銀行融資の審査の厳しさですが、フラット35はどちらかと言うと物件の担保価値を重視するのに対して銀行融資のほうは人を重視する傾向があるようです。
こちらについても「銀行融資とフラット35の審査基準の違い」で説明されているので参考までに。